【案情简介】

原告于2012年12月24日向法院起诉称，其于2007年7月向被告购买了房屋一套（该房屋属于海关自建楼），随后双方办理了房屋过户登记手续，原告于2008年8月1日取得该房屋的产权证。被告在交付房屋时以该房屋配套储藏间内的杂物暂时没有地方腾挪为借口，要求暂时借用该储藏间，并承诺不就会就会归还原告。故请求法院判令1、被告立即归还配套储藏间；2、被告赔偿原告经济损失（自2007年8月开始，按每月租金300元计算至实际归还之日止）。

原告提交产权证用于证明其系该房产的权属人，并提交海关关务保障处出具的声明一张，证明该房屋有配套储藏间一间。

【本案焦点】

 1、讼争储藏间是否为配套储藏间；

2、原、被告是否就讼争储藏间的归属作出约定。

【代理思路】

结合上述情况，本律师向法院提供如下证据：1、与原告签订的买卖合同，证明合同标的未包含储藏间；2、收条》、购房定金收据、认购协议书，证明双方买卖标的并未包含储藏间；3、被告与前手产权人签订的买卖合同，证明被告购买时房屋与储藏间是分开的。

一、原告要求判令被告立即归还位于房屋的配套储藏间的诉讼请求不明确，应依法驳回其起诉。

原告的第一项诉讼请求为“判令被告立即归还位于房屋（以下简称“案涉房产”）的配套储藏间”，但案涉房产所在住宅楼存在众多储藏间，原告并未指明所谓配套储藏间的地理位置。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定：“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由……”。原告的诉讼请求为要求被告归还配套储藏间，但却未提及、亦无法指明具体为案涉房产所在住宅楼的哪个储藏间，属诉讼请求不明确，应依法驳回原告的起诉。

二、案涉房产并不存在配套储藏间，原告的诉讼请求缺乏事实根据，应依法全部予以驳回。

原告主张案涉房产有配套储藏间一间，但却未能提供相关设计规划予以证明。其提供的“海关关务保障处”出具的《关于海关宿舍楼配套储藏间情况说明》，亦无法证明案涉房产存在配套储藏间：

首先，“海关关务保障处”并非案涉房产的设计单位、亦非案涉房产的建设单位，其无权出具任何关于案涉房产的设计或建筑说明。

其次，原告并未提供证据证明“海关关务保障处”具有独立法人资格，其是否有权出具相关情况说明亦有待商榷。

再次，该《关于海关宿舍楼配套储藏间情况说明》属于证人证言，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条、七十三条的规定，“海关关务保障处”必须出庭作证。

又次，根据该《关于海关宿舍楼配套储藏间情况说明》的文字内容记载，其证明对象应为“因储藏间层高不足2.2米，故无法办理产权证”，而非原告所主张的证明对象。

最后，即使该案涉房产真实存在配套储藏间，原告亦未提交相关证据证明被告所拥有的储藏间（以下简称“地下室储藏间”）即为案涉房产的配套储藏间！

故，原告主张案涉房产存在配套储藏间，但并未提交相应设计规划及施工资料予以证明。原告的诉讼请求缺乏事实根据，应依法全部予以驳回！

三、地下室储藏间依法属被告所有，系被告向前手产权人特别约定、独立购买的，原告购房时已将该地下室储藏间排除在交易之外，原告无权要求被告返还该地下室储藏间。

1、该地下室储藏间系独立于原告向被告购买的案涉房产而存在的。

首先，《土地房屋权证》载明，原告向被告购买的案涉房产“建筑面积含公用分摊6.54平方米，阳台7.48平方米”，并未包括地下室储藏间。地下室储藏间位于该楼盘的地下室，其地理位置、使用功能、使用权属均可与案涉房产明确区分，且均独立于案涉房产，被告有权就该地下室储藏间独自行使相关物权之权利。

其次，根据被告与前手卖方签订的《房地产认购协议》第10条第（2）款约定体现，被告系与前手卖方单独就该地下室储藏间权属达成特别约定方取得地下室储藏间的物权，该地下室储藏间系独立于案涉房产而存在的。

2、原告未向被告购买地下室储藏间，该地下室储藏间应属被告所有。

根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》、、《收条》、、《购房定金收据》、、《认购协议书》体现，两被告向被告所购买标的仅为案涉房产，并不包括地下室储藏间。该地下室储藏间系独立于案涉房产而存在的，原告并未向被告购买地下室储藏间，该地下室储藏间应属被告所有。

3、退一步讲，即使该地下室储藏间系案涉房产的附属物，原告亦无权要求被告返还该地下室储藏间。

根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》第一条约定 “……其中含附属用房建筑面积 / 平方米……”。第二条约定“……其中含附属用房 / 万元……”。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题〉的意见（试行）》第87条规定：有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。

故，即使该地下室储藏间系案涉房产的附属物，根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》的相关约定，该地下室储藏间亦已排除在交易之外，且原告亦未对该附属物支付任何对价，原告无权要求被告返还该地下室储藏间。

综上，地下室储藏间依法属被告所有，原告无权要求被告返还该地下室储藏间。

四、原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，应依法予以驳回。

首先，案涉房产并不存在配套储藏间，原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求缺乏事实根据。

其次，如前所述，地下室储藏间依法属被告所有，被告依法有权使用该地下室储藏间，原告无权向被告主张任何经济损失。

再次，原告要求被告按每月人民币300元的标准向其赔偿经济损失，亦缺乏事实和法律依据。

【实务总结】

依据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。储藏间是否能视为房屋的从物，应视设计规划而定。但实践中买卖双方并未能知晓该储藏间是否为从物，许多卖房人多将房屋及储藏间等分别约定价格进行出售。如买房人愿意购买，则卖房人与买房人会就储藏间的价款、交付等进行约定；买房人不愿意购买，则卖房人与买房人会往往不会对储藏间进行约定，一旦该储藏间被认定为是房屋的从物，则卖房人将钱房两空。

故，本律师建议，在签订房屋买卖合同时，应就储藏间等从物进行约定，防范由此带来的法律风险。